Rapport PwC: Amsterdam zakt op Europese vastgoedranglijst

De Amsterdamse vastgoedmarkt raakt uit de gratie bij investeerders omdat zij zich richten op grotere, meer liquide markten. Vooral de overvloed aan kantoorruimte zorgt ervoor dat Amsterdam plaatsen verliest op de Europese vastgoedranglijst. Amsterdam staat op de 15de plek voor bestaande investeringen (7de in 2009), 18de voor acquisities (11de in 2009) en 19de voor ontwikkelingen (13de in 2009) in de uitgave Emerging Trends in Real Estate® Europe van dit jaar. Het rapport beschrijft 27 vastgoedmarkten in verschillende Europese landen en is samengesteld door het Urban Land Institute (ULI) en accountants- en adviesorganisatie PricewaterhouseCoopers op basis van gesprekken met ruim 600 vastgoedspelers, zoals investeerders, ontwikkelaars, financiers en vastgoedmanagers. De aantrekkende kredietmarkt en stabilisatie van de vastgoedwaarde in 2010 zorgt voor verbetering van de positie van de Europese vastgoedmarkt.

De spelers in de vastgoedmarkt zijn voorzichtig, omdat de Europese economie nog steeds fragiel is door de hoge werkeloosheid en lage consumentenuitgaven. Daarnaast is er het opdoemende probleem van herfinanciering van vastgoedschulden met een totaal van honderden miljoenen euro’s. De sector maakt zich zorgen, omdat er onduidelijkheid heerst over hoe dit gaat uitpakken: gaan financiële instituten daadwerkelijk vastgoed en leningen verkopen of zullen zij ‘verlengen en veinzen’. Deze uitdaging voor de vastgoedsector wordt versterkt door de onzekerheid over hoe en wanneer de Europese overheden zich gaan onthouden van verdere omvangrijke kapitaalinjecties. Een abrupt terugtrekken van stimuleringsmaatregelen kan pril herstel doen ontsporen en de economie zelfs verder in een recessie drukken.

Jeroen Elink Schuurman, real estate leader van PricewaterhouseCoopers Nederland merkt op: “Er is dit jaar een gevoel van voorzichtig optimisme gebleken uit de interviews. Het sentiment rond investeringsverwachtingen is gestabiliseerd en hoewel de stemming ten opzichte van projectontwikkeling nog altijd achteruit gaat, is de val minder dramatisch dan afgelopen jaar. Het belangrijkste punt is de gebruikerskant van de vergelijking, kortom de markt verandert van aanbodgestuurd naar vraaggedreven. Beleggers zijn gespannen en concentreren zich op de meer liquide markten.”

“Europa’s economisch herstel in onderweg, maar zal langzaam en ongelijkmatig zijn,” zegt ULI Europe Chairman Alexander Otto. “We kijken aan tegen een langzaam opkruipen tegen de berg en hoe sterk waarden zich gaan herstellen zal afhangen van waar Europa uitkomt ten opzichte van de wereldwijde concurrentie.” Otto, chief executive officer van ECE Projektmanagement in Hamburg, merkt op dat Duitsland in het algemeen als veelbeloverder wordt gezien voor beleggings- en ontwikkelingsactiviteiten dan andere landen, hoofdzakelijk door haar ‘brede’ economie. Voor wat betreft individuele steden worden München en Hamburg als top twee meest veelbelovende steden genoemd voor bestaande portfolio’s, een positie die ze in 2009 ook al bekleedden. “De verschillende economische fundamenten en de gelijke balans tussen vraag en aanbod hebben de kantorenmarkt in beide steden gezond gehouden, hetgeen ze een aantrekkelijke keus maakt om in te beleggen,” zegt Otto.

Kwaliteit en duurzaamheid van locatie, gebouw en huurder spelen volgens het rapport een grote rol in de waarde van vastgoed. Centraal gelegen kantoren, hoogwaardige retaillocaties, winkelcentra en woningen zijn in 2010 het populairst onder de respondenten. Hoewel men de voorkeur geeft aan de doorsnee vastgoedsegmenten, hebben bepaalde niche markten nog altijd (beperkte) aantrekkingskracht, zoals studentenwoningen, opslagruimtes, bejaardentehuizen, sociale woningen, gezondheidsfaciliteiten en infrastructuur. “Groene” ontwikkelingen winnen nog altijd aan belang.

Enkele tips van respondenten:
 

• Houd het simpel: “Ga voor de ‘doorsnee’ vastgoedinvesteringen die iedereen begrijpt”.
• Beste koop: Core is koning. Houd vast aan core en core-plus investeringen in grote, liquide markten.
• Ontwikkeling: Voor hen die trek hebben in risico, koop land en begin met het bouwen aan een pijplijn vol projecten. Woningen en mixed-use zijn de beste sectoren.
• Ga voor vreemd vermogen: Koop een bank of zet een platform voor leningen op. Nu is een goede tijd om geld te lenen aan vastgoed, als je de juiste skill-set hebt en geen ‘erfenissen’. Waardes zijn laag en “het gat tussen de kosten voor kapitaal en marges op leningen kun je niet gunstiger hebben”. Of, koop noodlijdend leningen tegen mooie kortingen.
• Groen is goed: Vastgoed zit in de frontlinie in de strijd tegen klimaatverandering. “Nu is er het duidelijke besef dat de verantwoordelijkheid voor maatschappij en omgeving verbonden is met de economie. Het is daadwerkelijk een actiepunt geworden”. Bron: www.pwc.nl

Archief